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发表于: 2018-2-28 11:28:12 | 显示全部楼层

作为曾经中国两大高薪行业之一(房地产、金融),房地产一直都被认为是低门槛、高收入的典范,在房地产市场发展的黄金时代,房地产企业动辄大笔发奖金的新闻总是不绝于耳,然而就是这个中国最赚钱的行业,现在也要日子不好过了。

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2018年以来,房企融资通道骤然缩紧。中国证券报记者近日获悉,部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。同时,信托业人士透露,在严监管背景下,信托公司地产融资业务更趋审慎。中原地产首席分析师张大伟表示,随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。

开发贷现暂停
“刚刚得到银行通知,将暂停开发贷的申请,具体什么时候恢复还不知道。”东部某省房企人士陈平(化名)对中国证券报记者表示。在陈平接到通知的同时,在全国范围内,已有部分银行下发相关文件,或已暂停受理房地产行业新增授信业务,或暂停开发贷业务。接受记者采访的建行某省分行房贷业务人士表示,目前没有接到关于暂停开发贷或者暂停新增授信业务的通知,不过从1月开始,已比原来更为谨慎。

此前,已有部分银行因开发贷或房地产贷款违规,被监管部门开具罚单。银监会1月26日公布的浙江监管局对浙商银行杭州分行行政处罚决定书显示,浙商银行杭州分行存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的违法违规事实。浙江监管局依据相关规定,对浙商银行杭州分行罚款人民币20万元。

银行和房企人士表示,监管趋严之下,部分银行在房地产相关贷款业务上会更加小心谨慎。“我们目前没有暂停新项目申报,但也基本没有人报房地产项目了。”中部某银行房贷人士吴佩(化名)对记者表示。

银监会此前明确,2018年将对直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资,向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资等行为进行重点整治。

某信托研究人士李峰对中国证券报记者表示,2017年信托的房地产融资业务做得比较多,从投向来看,新增业务上升比较明显,而目前房地产是属于被重点调控的行业,监管层肯定会加强对信托房地产融资的监管,因此信托业地产融资受到的监管压力较大。

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土地流标凸显资金紧张
“现在资金非常紧张。”某房地产资深人士接受记者采访时感叹。

近日,北京土地市场出让也频现流标。位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地宣告流标。业内人士分析,本次流拍地块虽然挂牌楼面地价与另一宗成交的小瓦窑地块基本在同一水平,商品住宅销售限价也完全相同,但由于总价较高,并且项目中还建的产业用房规模超1万平方米。“从货值角度看,还建部分合计113395平米,建安成本按照规定为6.23亿。拿地成本接近70亿。”张大伟表示,对于企业来说,银行授信资金紧张,信托融资难度越来越大,面对高成本的地块,未必能够吃下来。

该宗土地流拍,已是1月来北京土地出让市场的第3宗流拍。张大伟称,土地流标开始出现,显示房企资金压力越来越大。

吴佩表示,在目前开发贷暂停而地价上升的形势下,对房企来说,找钱更加困难。

李峰称,整体来看,2018年房地产信托融资肯定比去年紧得多,从信托公司角度来看,特别是拿地的项目和“假股真债”的项目比较难通过备案,现在都想做“真股”的项目,而这种“真股”的项目比较少。

资金向租赁倾斜
“房企今年可以多从租赁着手。”李峰建议。上述多位银行人士对记者表示,目前授信对于租赁类的地产项目较为开放,相关授信发放周期也比较短。

对于从事类REITs业务的券商来说,涉及长租公寓、租赁住房等租赁地产类REITs业务正成为新兴的融资渠道。“近来我们承接的几单类REITs项目送到监管部门,审批的速度都比较快。”北京某券商负责类REITs业务人士陈军(化名)对记者表示。

易居中国研究院研总监严跃进表示,由于长租公寓等住房租赁性质的资产在公允价值上有待进一步确立评估体系,这类资产不易获得银行贷款,而类REITs业务可以通过资产证券化架构,帮助这类资产获得融资。据统计,2017年国内类REITs发行规模逾266亿元,相比2016年的104亿元增长超过1倍。

拓宽租赁地产的融资通道,正成为相关部门的工作重点。北京市住建委相关负责人对外表示,针对租赁房建设中显现的资金瓶颈,相关部门还组织国家开发银行北京分行、农行、华夏银行等专门研究针对集体土地租赁房的投融资产品,力争尽快发布。

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无论怎么变化,一个趋势已经形成,房地产企业洗牌的进程将会加速,融资寒冬中物竞天择,适者生存将会是真正的主旋律。

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发表于: 2018-2-28 14:48:59 | 显示全部楼层

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