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发表于: 2018-7-13 09:03:14 | 显示全部楼层

一夜之间,中国楼市要变天了!这几天,房地产发生了两件大事,一是收紧货币化棚改,二是严格限制企业购房。

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棚改是如何推高房价的:先是国家“印钱”给地方,然后政府拿了钱,做棚户区改造,一口气补偿你一大笔拆迁款,把你房子拆了!

你一夜暴富,拿着钱到处去买房,制造楼市上涨预期,老百姓恐慌买入,地方政府高价卖地收税;然后又去拆“城中村”,又一群人一夜暴富,又去买房,政府又大高价卖地...!

实践证明,这只是对刚需族割韭菜,拆迁户原本没那么多购房求,但因为手头钱太多,到处买买买,硬生生创造了刚需,推高了房价。

而真正的刚需呢?他们还没开始,房价就像火箭一样飞到天上去;由于信息的不对称,造成了更多恐慌性买房出现。

于是,祖孙三代积蓄购房;其结果就是,三四线城市房价推动二三线城市,最后一线城市留下京沪永远涨的购买力!

过去几年,国开行发放棚改贷款超过3万亿,地方跟进了多少资金呢?保守也是上十万亿,这才是楼市不败的真正“幕后推手”。

………

棚改货币化,在2015年之前,95%都是实物安置,在2015年之后开始大规模发钱,2017年比例提升到50%;按照计划,2018-2020年,货币化安置比例将达到60%...每年几千亿流入到拆迁户手中,太土豪了!

而棚改货币化安置消化库存,在2016年占商品房销售面积15%,2017年占比接近20%;也就是说,中国1/5房子被拆迁户买走了,且集中在三四线城市,这威力比当年四万亿还大,直接推动房价暴涨。

甚至很多拆迁户跑到省会、二线城市全款抢房;这也是今年来,中央严控房价下,市民依然连夜排队抢房,棚改拆迁户购买力功不可没!

本来,棚改搞得风生水起,那为何突然要收紧?原因有三,一是三四线去库存接近尾声,没必要再推行;二是房价的疯狂上涨,引起了高层的反思,再推行下去,恐怕房价要失控。三是最重要的,地方政府没余粮了。

我们各级地方政府,制定预算都非常阔绰,有多少钱花多少钱,从来不考虑还的问题;棚改货币化的钱来自哪儿?地方政府借的!本来,地方政府拆迁卖地,还钱没啥太大压力!

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但今年政策风口变了,央妈收紧了钱袋,银保监会全力杠杆,在严管控下,地方政府财政吃紧,PPP又各种暴雷,地方债务违约不断...在大量负债高压下,地方房地产货币化盛宴,已经难以为继!

国开行这个“爸爸”,往年对地方政府宠爱有加,各种钱随便花,但现在开始催债了,还准备断了棚改的资金,地方政府这下懵逼了!

出来混,总是要还的,有人总想当风口上的猪,但一不小心,发现上楼的梯被抽走了,站得越高,摔得越狠;如果国开行这次来真的,很多三四五线城市房价将彻底裸游!

如果说暂停棚改,是砸向三四线城市房价的利器;那么限制企业购房,则是对一二线城市房价釜底抽薪。

大家知道,新一轮房地产调控,出现了一个巨大弊端,就是新房比二手房便宜,为了控制房价,地方政府强行给新房限价,否则拿不到预售证。

但问题是,地产商拿地并没有便宜,地价反而越炒越高,这样造成的结果是,开发商卖房子没钱赚,或者赚的远远少于应该获得的利润。

而企业买房的杀伤力,远远大于棚改,拆迁户再有钱,顶天就买几套房,而且个人买房常常限购;但企业买房不但不受限制,而且企业投资性买房往往都是数套为单位,并且是全款,非常的阔绰。

这些公司哪儿来的钱,股民那里圈的啊!A股3000多家上市公司,没有股权质押的凤毛麟角,质押市值超过7万亿,比棚改砸进去的3万多一倍还多。

再加上上市圈的钱,就是个天量数字!这些钱,只要一部分拿到楼市,随随便便是可以10套-20套起购买的;更厉害的是,他们还可以拿房子再押给银行,再去买房,依次循环!

上市公司这种巨鳄,才是对刚需最大的伤害,他们可以优先摇号,全额付款,甚至拿到折扣,个人怎么跟他们抢?

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发表于: 2018-7-14 05:06:57 | 显示全部楼层

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发表于: 2018-7-14 07:01:20 | 显示全部楼层

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发表于: 2018-7-15 19:47:40 | 显示全部楼层

房子是用来住的,而不是炒作的。
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